Сколько стоит квартира в Германии?
Недвижимость в Евросоюзе давно является объектом выгодного вложения и приумножения средств. В особенности это касается такой развитой европейской экономики как Германия. Не одно десятилетие российские граждане рассматривают немецкую недвижимость как наиболее подходящую для инвестиций. Кроме того, на территории ФРГ проживает одна из самых крупных в Западной Европе русскоязычных диаспор, включающая в основном «русских» немцев. По некоторым оценкам ее численность составляет около 3 млн. человек. Все это значительно облегчает деловые и культурные коммуникации, в том числе приобретение, владение и управление недвижимостью.
Недвижимость в Германии очень хорошо защищена от любых потрясений мирового рынка: в последние 15-20 лет цены демонстрировали стабильный рост. По прогнозам мировых экспертных организаций, цены на квартиры в Германии не только не упадут в ближайшие годы, но продолжат увеличиваться, даже несмотря на нестабильную политическую и экономическую ситуацию в европейском регионе. Эксперты PwC и Urban Land Institute считают Берлин самым перспективным городом для инвестиций в зарубежную недвижимость в 2015 году, в прошлом году лидером был Мюнхен. Также неплохие показатели у Франкфурта, где, согласно исследованию немецкого интернет-издания Handelsblatt.com, годовой рост цен на недвижимость составил 150 евро за 1 кв. м, дойдя до отметки в 3394 евро/кв. м. К неизменным лидерам по росту цен на жилую недвижимость в Германии относятся также Гамбург, Дюссельдорф, Штутгарт и Кёльн. В исследовании компании Dr. Klein 2014 года был отмечен тот факт, что рост стоимости апартаментов в немецких городах опережает инфляцию в 3-7 раз. В то же время, эксперты отмечают, что спрос будет смещаться в сторону окраин и пригородов крупных городов, где жилье не столь дорогое, как в центре. В настоящее время на территории Германии – около 80 тыс. собственников недвижимости из России. В 2011 году россияне занимали четвертое место среди иностранных покупателей, потратив на недвижимость около 50 млн. евро.
Покупать или арендовать жилье в Германии?
Оплата жилья одна из самых крупных статей расходов в немецких семьях. На аренду или выплату кредита тратится около 30% нетто-зарплаты. Период застоя и падения цен в Берлине продолжался с 2000 года по 2007 год, среднее падение цен составило тогда примерно 20%. Потом ситуация резко изменилась и цены пошли вверх, увеличившись в некоторых сегментах на 244%.
Подобная картина наблюдается во всех крупных городах. Цены растут более 10% в год уже на протяжении многих лет. Эксперты даже поговаривают о мыльном пузыре на рынке недвижимости.
Вдали от крупных городов цены растут не так быстро или даже падают. В результате, в официальной статистике фигурируют цифры роста 2%-5% в год и общий рост цен на недвижимость за десятилетний период на уровне 35%. Но это вовсе не значит, что цены на рынке изменились везде одинаково. Просто в некоторых регионах недвижимость подорожала на 70%, а в других снизилась на 35%. В экономически сильных регионах цены растут, и ощущается нехватка жилья. В экономически слабых регионах цены снижаются, и увеличивается объем не сданного жилого фонда. Существуют регионы в Восточной Германии, где не сдано до 30% жилого фонда. Купив недвижимость в таком регионе, вряд ли стоит рассчитывать на быстрый рост.
Поэтому самый главный вопрос при покупке недвижимости – это вопрос местоположения, расположения и перспектив. У маклеров есть даже пословица: Lage, Lage, Lage (месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение). Бывают даже случаи, что квартиры в одном и том же доме отличаются по цене в два раза и все из-за расположения квартир.
Далее следует сравнить цену аренды с ценой покупки. Если покупка недвижимости составляет более 20-25 годовых нетто-аренд, то считается, что цена завышена. Если меньше 10 годовых аренд, то цена считается привлекательной. Как правило, качественное, ликвидное жилье без потребностей в ремонте котируется значительно выше, чем неликвидное жилье, требующее ремонта и расположенное вдали от крупных городов. Отсюда и привлекательность цены. Как пример, если аренда составляет 10 Евро/м2 в месяц, а цена покупки 1.000 Евро, то мультипликатор аренда/покупка составляет 8 лет: 10 €/m2 * 12 месяцев = 120 €/год; 1.000 € / 120€/год= 8,33 года. На начало 2017 года квартиры в Берлине продаются с мультипликатором 25-30. Десять лет назад мультипликатор был 10-15.
Третьим важным критерием является прогноз по ценам на недвижимость, процентным ставкам, экономическому развитию, а также прогнозам по росту численности населения в выбранном регионе.
Особенности покупки и аренды
Достоинства покупки
- жилье нужно всегда: недвижимость имеет практическое значение, в ней можно жить самому или сдавать в аренду
- защита инвестиций: вложения в недвижимость защищены от инфляции. В отличие от золотых слитков или предметов антиквариата недвижимость невозможно украсть. В случае разрушения или повреждения страховая компания оплачивает услуги по ремонту и восстановлению
- комфортность: в купленной недвижимости обычно больше места, чем в съемной. Можно сделать ремонт под свой вкус. Качество недвижимости, продаваемой в собственность, обычно выше, чем в сдаваемом жилье. Эмоциональная составляющая собственной квартиры, дома или сада играет далеко не последнюю роль
- инвестиция на старость: выплаченную (да и не только выплаченную) недвижимость можно сдавать в аренду, жить самим или продать. При выходе на пенсию, когда доходы падают, а недвижимость уже выплачена, расходы значительно ниже, чем в случае съемного жилья
- возможность долгосрочного планирования: при кредитовании в банке можно взять кредит сроком до 30 лет с гарантированными процентами, которые не будут повышаться в течение всего срока действия кредита (Zinsbindung)
- финансовая поддержка: в случае необходимости под залог выплаченной недвижимости можно взять кредит под низкий процент
- рост в цене: при хорошем расположении и сопутствующей конъюнктуре возможен рост стоимости в будущем
Недостатки покупки
- невозвращаемые расходы: при покупке платится вознаграждение маклеру, нотариусу и налог на покупку. Сумма этих расходов может составлять более 15% от суммы сделки. Эти расходы не возмещаются и возникают вновь при новой продаже.
- длительная продажа: продажа недвижимости длится достаточно долго и сопряжена с финансовыми и временными затратами
- дополнительные расходы: ответственность и затраты по ремонту ложатся полностью на собственников жилья. Также на затраты ложатся расходы управляющей компании, налоги, коммунальные платежи. При сдаче в аренду не все эти платежи можно переложить на жильцов
- привязка к месту проживания: быстрый переезд невозможен, если возникли личные обстоятельства или проблемы с соседями. Владельцу необходимо или продавать, или пытаться сдать в аренду
- финансовые риски: кредит придется выплачивать при потере работы или трудоспособности, а также в случае развода. При отсутствии платежей банк может быть вправе выставить объект недвижимости на аукцион, где он будет продан по низкой цене
- падение в цене: при неблагоприятном развитии событий цена на недвижимость может увеличиваться ниже уровня инфляции или даже падать. Со временем необходимы крупные инвестиции в ремонт и модернизацию
- недостаточное распределение капитала: финансовые советники не рекомендуют вкладывать все деньги в одну инвестиционную корзину, а пропорционально разделять между акциями, облигациями и недвижимостью. При покупке дома или квартиры обычно все деньги тратятся на первый взнос и погашение кредита. В результате, риски распределены неравномерно
Достоинства аренды
- мобильность: Всегда может отказаться от съемного жилья и переехать в другую страну или город. Быстро продать дом за вложенные деньги достаточно проблематично
- отсутствие обязательств: если что-то сломалось, то необходимо позвонить владельцу и сообщить о неисправности или проблемах. Согласно немецким законам, владелец должен в самый короткий срок устранить возникшие недостатки. Законодательно ответственность за ремонт ограничивается лишь мелким ремонтом до 100 Евро. Исключение составляют ремонтные работы, вызванные по вине арендатора
- свобода выбора: если произошли изменения в семье (развод или наоборот пополнение), то переезд на новую квартиру может занять не более 3-х месяцев. С собственной недвижимостью переезд может затянуться на годы. Тоже касается и при выявлении строительных недостатков, например, плесени. Переезд в съемном жилье проще, чем многолетний ремонт или санация
- прирост капитала: Рынок недвижимости достаточно консервативен. Прирост капитала составляет примерно 5% в год. Вложив свободные деньги в более выгодные финансовые инструменты (акции или сертификаты), можно получить более высокую доходность
- надежность: Согласно немецким законам, аренда приравнивается к собственности, т.е. у владельца должны быть очень существенные аргументы, чтобы разорвать контракт с жильцом
- рост аренды ограничен: по законодательству аренду можно повышать раз в три года не более чем на 15%
Недостатки аренды
- чужая собственность: собственник всегда может попытаться расторгнуть договор
- выплата чужих кредитов: снимая квартиру и платя за аренду, арендатор как бы выплачивает чужие кредиты. За 20-30 лет проживания в съемном жилье выплачивается как минимум одна квартира
- рост аренды: со временем арендная плата всегда растет. В редкий случаях она остается постоянной на протяжении более 10-20 лет
- комфортность: нельзя сделать ремонт полностью под свой вкус
- отсутствие права голоса при принятии решений: все решения по управлению недвижимостью принимает собственник, товарищество собственников или управляющая компания. Арендатор не имеет прямого влияния на принятие решений
- финансовая нагрузка на пенсии: в пенсионном возрасте выплаты по аренде могут составлять существенную часть бюджета пенсионера
С финансовой точки зрения можно сделать расчет и сравнить, что выгоднее: арендовать или покупать. Примеры таких калькуляторов zinsen-berechnen.de или geldsparen.de.
Цены на квартиры в Германии
В 2017-м цены на жилье продолжили расти – в среднем по стране на 3%, а в самых крупных городах – на 7-9%. Резких изменений на рынке не наблюдалось. И все же уже наблюдается тренд: рост цен на жилье тормозится.
Заметные изменения на рынке произойдут уже в 2018 году. В первую очередь, это касается самых крупных городов, в которых стоимость жилья существенно переоценена. Об этом предупреждал Центральный комитет недвижимости Германии еще в начале 2017 года.
Средние цены на жилую недвижимость Германии в 2017 году
Город
Цена кв. м / евро
Изменение за год
Берлин
4110
+9,6%
Дрезден
2470
+2,1%
Лейпциг
2250
+7,7%
Дортмунд
1790
+1,7%
Дюссельдорф
4250
+7,9%
Штутгарт
4350
+7,9%
Франкфурт-на-Майне
4990
+7,5%
Кёльн
3520
+7,6%
Мюнхен
7190
+7,3%
Гамбург
4820
+7,8%
Эссен
1790
+4,1%
* Данные Apollo valuation & Research
Самые высокие цены – в новых домах постройки после 2015 года и в старых, но ухоженных домах постройки до 1920 года. Особенно ценятся небольшие квартиры до 45 кв. м и, напротив, просторные квартиры от 85 кв. м. Также на стоимость влияет месторасположение недвижимости. Центральные и престижные районы города традиционно самые дорогие.
По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома – на 30%.
Квартира в Мюнхене или апартаменты в центре Берлина – это атрибут людей высокого финансового статуса. Месторасположение и атмосфера этих мегаполисов Германии не оставляют равнодушным. Октоберфест, рождественские ярмарки, выставки с последними инновациями, показы мод и кинофестивали – эти города кипят событиями. В сочетании со стабильной экономикой страны и надежностью исполнения законов, покупка здесь жилой недвижимости становится хорошим капиталовложением.
Но, что если инвестор все еще рассчитывает выиграть на подъеме цен в ближайшем будущем и рассматривает эту покупку как краткосрочную инвестицию? В этом случае нужно рассматривать города меньшего значения, в которых еще есть потенциал роста цен (Ольга Мюллеруправляющий директор IIG Real Estate GmbH).
Стоимость квадратного метра в новом доме выросла больше, чем на вторичном рынке. В среднем на 8,1% в крупных городах «большой семёрки» и на 7,5% в городах категории В и С. Стоимость земли в городах среднего значения выросла на 10-12%. Средняя стоимость земли под строительство составила €200 за кв. м.
В Берлине данные отследить сложно. Цены на землю под строительство в столице взлетели и их повышение может исчисляться цифрами в 25-40%. Вполне вероятно, что это связано со слишком большим количеством разрешений на новое строительство. На данный момент Комитет по строительству Германии принял решение сократить объем разрешений на новое строительство в среднем на 22%.
По данным Главного немецкого союза индустрии строительства, несмотря на сокращение разрешений, за 2017 год были построены и находятся в стадии завершения около 320 000 квартир. Строительство нового жилья продолжится в 2018 году на прежнем уровне. Более остро встанет вопрос социального и доступного жилья, ведь аренду и покупку новой квартиры может себе позволить далеко не каждая немецкая семья (Ольга Мюллеруправляющий директор IIG Real Estate GmbH).
Самая дорогая квартира Германии за 2017 год была продана в Гамбурге. Покупатель заплатил €28400 за каждый «квадрат». В сегменте домов класса «люкс» лидирует Мюнхен. По данным агентства Engel & Völkers, в районе Нойхаузен продана вилла за €16,8 млн.
Стоимость недвижимости по ценовой категории
Цена на квартиры в Германии
Ценовая категория
Средняя цена
квартиры
Средняя цена
кв. метра
Количество предложений
Недорогие объекты до 40 000 евро
25 478
662
135
Элитное жилье от 500 000 евро
1 310 868
8 201
292
Все предложения
507 276
4 712
1 036
Цена на дома в Германии
Ценовая категория
Средняя цена
дома
Средняя цена
кв. метра
Количество предложений
Недорогие объекты до 100 000 евро
35 820
242
20
Элитное жилье от 500 000 евро
2 064 047
15 856
132
Все предложения
1 522 256
11 495
187
Стоимость аренды в Германии
Цена аренды немецкой недвижимости состоит из двух частей – месячный платёж (Kaltmiete) и предоплата за коммуналку (Nebenkosten). Иностранцу придётся быть внимательным, чтобы правильно оценить, какие расходы включены. С месячным платежом понятно. Осталось разобраться с прочими тратами.
Nebenkosten – расходы на комуналку
Предоплата за коммуналку составляет 50 – 250€. Сюда включаются траты на отопление, воду, страховку дома от пожара, использование электроэнергии в «общих» помещениях дома, вывоз мусора и тому подобное. В конце года владелец жилья считает расходы на дом и сравнивает с тем, сколько жильцы выплатили предоплаты. Если арендаторы уплатили меньше, высылается счёт с просьбой о доплате. «Стандартным» является счёт на 50-70 €. Если больше, то вероятно арендодатель мухлюет. Если жилец заплатил больше, хозяин может и промолчать. Придётся попросить хозяина прислать отчёт о расходах. В добавочную стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, использование городского телефона и интернета. Об этом жилец заботится самостоятельно. Причём, позаботиться надо заранее, до въезда в квартиру. Переезд, а точнее, въезд на новое жильё и выезд со старого — отдельный разговор. Читайте подробную статью о переезде в Германии.
Залог за аренду – Kaution
В Германии требуется внести залог за арендуемую квартиру размером 2-3 месячные платы. Если отдать деньги на руки хозяевам, то это чревато: арендодатель найдёт способ не возвращать полную сумму. Надёжнее положить оговоренную сумму в банк на специальный сберегательный счёт. Сберкнижку отдайте владельцу жилья. Хозяин деньги снять с чужого счёта не сможет. А жилец – сможет, но только получив книжку назад. Теперь бюргеры стараются избежать уплаты кауционов и заключают поручительство за кауцион. За 80-100€ в год в качестве залога выступает страховое поручительство страховой организации.
Мебель
Помещения в Германии в 80% случаев сдаются не меблированными. Предыдущие жильцы забирают или распродают собственную мебель. Единственный предмет мебели, который чаще оставляют предыдущие арендаторы – кухня. Ведь кухонные шкафчики компонуются для каждой квартиры индивидуально. У переезжающих не так много возможностей забрать шкафы и полки. В объявлениях указывают наличие кухни. Случается, что кухню приходится выкупать у предыдущих жильцов. Если кухни нет, то покупка новой ввергает арендатора в немалые расходы. Простая кухонная обстановка из IKEA обойдётся в 2000€ минимум.
Сокращения касающиеся расходов на аренду:
- KM, MKM, NKM – месячная цена аренды нетто.
- MM, WM, BWM – месячная цена аренды брутто.
- NK – дополнительные и коммунальные расходы.
- VB – допустимо поторговаться.
- VZ – платить вперёд.
- BK – сопутствующие операционные расходы, домоуправитель, уборка.
- HK – расходы на отопление.
- HMS – сервис хаусмастера – домосмотрителя.
- KT – залог.
Пример использования сокращений в объявлении: KM 500+NK+HZK+KT. Расшифровка – цена аренды 500€ в месяц, дополнительно плата за коммуналку, отопление и залог.
Пример подсчёта расходов на аренду в Германии
Нашлась двухкомнатная квартира. Полная стоимость составляет 480 € плюс парковка 20 € и добавочная стоимость коммунальных услуг 100 €. Итого 600 € в месяц расходов. Придётся уплатить маклеру 480*2,38=1142 €, если сработал предоженный агентом недвижимости. Залог составит минимум 960 €. Если в помещении оставлена кухня, придётся её выкупить. Цена зависит от площади кухни, качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки. Старую кухню предыдущие владельцы могут и подарить, но рассчитывать на это не стоит. Стоимость переезда в Германии варьируется между 300 – 3000 €, в зависимости от количества вещей и расстояния между старым и новым жильём. Свежеприбывшим мигрантам придётся докупать обстановку.
Сколько стоит аренда жилья в немецких городах?
Арендная плата в Германии неуклонно растет. Недавние исследования института F+B за весь 2017 год показывают увеличение среднего показателя на 2,1%. Но стоимость аренды резко отличается в разных городах страны. Например, самым дорогим городом в этом плане остается Мюнхен. Сравнительно дешевле обходится аренда в Берлине.
Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в крупных городах Германии
Город / год
2016
2017
2018
Берлин
11,6 €/м2
12,0 €/м2
12,3 €/м2
Дюссельдорф
12,6 €/м2
12,9 €/м2
13,2 €/м2
Франкфурт
14,8 €/м2
15,3 €/м2
15,8 €/м2
Гамбург
13,4 €/м2
13,7€/м2
14,0 €/м2
Кельн
12,0 €/м2
12,2 €/м2
12,5 €/м2
Мюнхен
17,0 €/м2
18,0 €/м2
18,5 €/м2
Штутгард
13,0 €/м2
13,5 €/м2
14,0 €/м2
Средний показатель
13,2 €/м2 (+3,8%)
13,6 €/м2 (+3,5%)
14,0 €/м2 (+2,6%)
Видео
Источники
https://prian.ru/germany/prices/
https://www.kp.ru/guide/kvartiry-v-germanii.html
https://prian.ru/pub/35953.html
https://rusmoney.de/immobilien/article13010/pokupat-ili-arendovat-zhile-v-germanii.html
https://www.tupa-germania.ru/zhiljo/arenda-nemetskogo-zhilja.html
https://germania.one/skolko-stoit-arenda-zhilja-v-nemeckih-gorodah-infografika/
Недвижимость в Евросоюзе давно является объектом выгодного вложения и приумножения средств. В особенности это касается такой развитой европейской экономики как Германия. Не одно десятилетие российские граждане рассматривают немецкую недвижимость как наиболее подходящую для инвестиций. Кроме того, на территории ФРГ проживает одна из самых крупных в Западной Европе русскоязычных диаспор, включающая в основном «русских» немцев. По некоторым оценкам ее численность составляет около 3 млн. человек. Все это значительно облегчает деловые и культурные коммуникации, в том числе приобретение, владение и управление недвижимостью.
Недвижимость в Германии очень хорошо защищена от любых потрясений мирового рынка: в последние 15-20 лет цены демонстрировали стабильный рост. По прогнозам мировых экспертных организаций, цены на квартиры в Германии не только не упадут в ближайшие годы, но продолжат увеличиваться, даже несмотря на нестабильную политическую и экономическую ситуацию в европейском регионе. Эксперты PwC и Urban Land Institute считают Берлин самым перспективным городом для инвестиций в зарубежную недвижимость в 2015 году, в прошлом году лидером был Мюнхен. Также неплохие показатели у Франкфурта, где, согласно исследованию немецкого интернет-издания Handelsblatt.com, годовой рост цен на недвижимость составил 150 евро за 1 кв. м, дойдя до отметки в 3394 евро/кв. м. К неизменным лидерам по росту цен на жилую недвижимость в Германии относятся также Гамбург, Дюссельдорф, Штутгарт и Кёльн. В исследовании компании Dr. Klein 2014 года был отмечен тот факт, что рост стоимости апартаментов в немецких городах опережает инфляцию в 3-7 раз. В то же время, эксперты отмечают, что спрос будет смещаться в сторону окраин и пригородов крупных городов, где жилье не столь дорогое, как в центре. В настоящее время на территории Германии – около 80 тыс. собственников недвижимости из России. В 2011 году россияне занимали четвертое место среди иностранных покупателей, потратив на недвижимость около 50 млн. евро.
Покупать или арендовать жилье в Германии?
Оплата жилья одна из самых крупных статей расходов в немецких семьях. На аренду или выплату кредита тратится около 30% нетто-зарплаты. Период застоя и падения цен в Берлине продолжался с 2000 года по 2007 год, среднее падение цен составило тогда примерно 20%. Потом ситуация резко изменилась и цены пошли вверх, увеличившись в некоторых сегментах на 244%.
Подобная картина наблюдается во всех крупных городах. Цены растут более 10% в год уже на протяжении многих лет. Эксперты даже поговаривают о мыльном пузыре на рынке недвижимости.
Вдали от крупных городов цены растут не так быстро или даже падают. В результате, в официальной статистике фигурируют цифры роста 2%-5% в год и общий рост цен на недвижимость за десятилетний период на уровне 35%. Но это вовсе не значит, что цены на рынке изменились везде одинаково. Просто в некоторых регионах недвижимость подорожала на 70%, а в других снизилась на 35%. В экономически сильных регионах цены растут, и ощущается нехватка жилья. В экономически слабых регионах цены снижаются, и увеличивается объем не сданного жилого фонда. Существуют регионы в Восточной Германии, где не сдано до 30% жилого фонда. Купив недвижимость в таком регионе, вряд ли стоит рассчитывать на быстрый рост.
Поэтому самый главный вопрос при покупке недвижимости – это вопрос местоположения, расположения и перспектив. У маклеров есть даже пословица: Lage, Lage, Lage (месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение). Бывают даже случаи, что квартиры в одном и том же доме отличаются по цене в два раза и все из-за расположения квартир.
Далее следует сравнить цену аренды с ценой покупки. Если покупка недвижимости составляет более 20-25 годовых нетто-аренд, то считается, что цена завышена. Если меньше 10 годовых аренд, то цена считается привлекательной. Как правило, качественное, ликвидное жилье без потребностей в ремонте котируется значительно выше, чем неликвидное жилье, требующее ремонта и расположенное вдали от крупных городов. Отсюда и привлекательность цены. Как пример, если аренда составляет 10 Евро/м2 в месяц, а цена покупки 1.000 Евро, то мультипликатор аренда/покупка составляет 8 лет: 10 €/m2 * 12 месяцев = 120 €/год; 1.000 € / 120€/год= 8,33 года. На начало 2017 года квартиры в Берлине продаются с мультипликатором 25-30. Десять лет назад мультипликатор был 10-15.
Третьим важным критерием является прогноз по ценам на недвижимость, процентным ставкам, экономическому развитию, а также прогнозам по росту численности населения в выбранном регионе.
Особенности покупки и аренды
Достоинства покупки
- жилье нужно всегда: недвижимость имеет практическое значение, в ней можно жить самому или сдавать в аренду
- защита инвестиций: вложения в недвижимость защищены от инфляции. В отличие от золотых слитков или предметов антиквариата недвижимость невозможно украсть. В случае разрушения или повреждения страховая компания оплачивает услуги по ремонту и восстановлению
- комфортность: в купленной недвижимости обычно больше места, чем в съемной. Можно сделать ремонт под свой вкус. Качество недвижимости, продаваемой в собственность, обычно выше, чем в сдаваемом жилье. Эмоциональная составляющая собственной квартиры, дома или сада играет далеко не последнюю роль
- инвестиция на старость: выплаченную (да и не только выплаченную) недвижимость можно сдавать в аренду, жить самим или продать. При выходе на пенсию, когда доходы падают, а недвижимость уже выплачена, расходы значительно ниже, чем в случае съемного жилья
- возможность долгосрочного планирования: при кредитовании в банке можно взять кредит сроком до 30 лет с гарантированными процентами, которые не будут повышаться в течение всего срока действия кредита (Zinsbindung)
- финансовая поддержка: в случае необходимости под залог выплаченной недвижимости можно взять кредит под низкий процент
- рост в цене: при хорошем расположении и сопутствующей конъюнктуре возможен рост стоимости в будущем
Недостатки покупки
- невозвращаемые расходы: при покупке платится вознаграждение маклеру, нотариусу и налог на покупку. Сумма этих расходов может составлять более 15% от суммы сделки. Эти расходы не возмещаются и возникают вновь при новой продаже.
- длительная продажа: продажа недвижимости длится достаточно долго и сопряжена с финансовыми и временными затратами
- дополнительные расходы: ответственность и затраты по ремонту ложатся полностью на собственников жилья. Также на затраты ложатся расходы управляющей компании, налоги, коммунальные платежи. При сдаче в аренду не все эти платежи можно переложить на жильцов
- привязка к месту проживания: быстрый переезд невозможен, если возникли личные обстоятельства или проблемы с соседями. Владельцу необходимо или продавать, или пытаться сдать в аренду
- финансовые риски: кредит придется выплачивать при потере работы или трудоспособности, а также в случае развода. При отсутствии платежей банк может быть вправе выставить объект недвижимости на аукцион, где он будет продан по низкой цене
- падение в цене: при неблагоприятном развитии событий цена на недвижимость может увеличиваться ниже уровня инфляции или даже падать. Со временем необходимы крупные инвестиции в ремонт и модернизацию
- недостаточное распределение капитала: финансовые советники не рекомендуют вкладывать все деньги в одну инвестиционную корзину, а пропорционально разделять между акциями, облигациями и недвижимостью. При покупке дома или квартиры обычно все деньги тратятся на первый взнос и погашение кредита. В результате, риски распределены неравномерно
Достоинства аренды
- мобильность: Всегда может отказаться от съемного жилья и переехать в другую страну или город. Быстро продать дом за вложенные деньги достаточно проблематично
- отсутствие обязательств: если что-то сломалось, то необходимо позвонить владельцу и сообщить о неисправности или проблемах. Согласно немецким законам, владелец должен в самый короткий срок устранить возникшие недостатки. Законодательно ответственность за ремонт ограничивается лишь мелким ремонтом до 100 Евро. Исключение составляют ремонтные работы, вызванные по вине арендатора
- свобода выбора: если произошли изменения в семье (развод или наоборот пополнение), то переезд на новую квартиру может занять не более 3-х месяцев. С собственной недвижимостью переезд может затянуться на годы. Тоже касается и при выявлении строительных недостатков, например, плесени. Переезд в съемном жилье проще, чем многолетний ремонт или санация
- прирост капитала: Рынок недвижимости достаточно консервативен. Прирост капитала составляет примерно 5% в год. Вложив свободные деньги в более выгодные финансовые инструменты (акции или сертификаты), можно получить более высокую доходность
- надежность: Согласно немецким законам, аренда приравнивается к собственности, т.е. у владельца должны быть очень существенные аргументы, чтобы разорвать контракт с жильцом
- рост аренды ограничен: по законодательству аренду можно повышать раз в три года не более чем на 15%
Недостатки аренды
- чужая собственность: собственник всегда может попытаться расторгнуть договор
- выплата чужих кредитов: снимая квартиру и платя за аренду, арендатор как бы выплачивает чужие кредиты. За 20-30 лет проживания в съемном жилье выплачивается как минимум одна квартира
- рост аренды: со временем арендная плата всегда растет. В редкий случаях она остается постоянной на протяжении более 10-20 лет
- комфортность: нельзя сделать ремонт полностью под свой вкус
- отсутствие права голоса при принятии решений: все решения по управлению недвижимостью принимает собственник, товарищество собственников или управляющая компания. Арендатор не имеет прямого влияния на принятие решений
- финансовая нагрузка на пенсии: в пенсионном возрасте выплаты по аренде могут составлять существенную часть бюджета пенсионера
С финансовой точки зрения можно сделать расчет и сравнить, что выгоднее: арендовать или покупать. Примеры таких калькуляторов zinsen-berechnen.de или geldsparen.de.
Цены на квартиры в Германии
В 2017-м цены на жилье продолжили расти – в среднем по стране на 3%, а в самых крупных городах – на 7-9%. Резких изменений на рынке не наблюдалось. И все же уже наблюдается тренд: рост цен на жилье тормозится.
Заметные изменения на рынке произойдут уже в 2018 году. В первую очередь, это касается самых крупных городов, в которых стоимость жилья существенно переоценена. Об этом предупреждал Центральный комитет недвижимости Германии еще в начале 2017 года.
Средние цены на жилую недвижимость Германии в 2017 году
| Город | Цена кв. м / евро | Изменение за год |
| Берлин | 4110 | +9,6% |
| Дрезден | 2470 | +2,1% |
| Лейпциг | 2250 | +7,7% |
| Дортмунд | 1790 | +1,7% |
| Дюссельдорф | 4250 | +7,9% |
| Штутгарт | 4350 | +7,9% |
| Франкфурт-на-Майне | 4990 | +7,5% |
| Кёльн | 3520 | +7,6% |
| Мюнхен | 7190 | +7,3% |
| Гамбург | 4820 | +7,8% |
| Эссен | 1790 | +4,1% |
* Данные Apollo valuation & Research
Самые высокие цены – в новых домах постройки после 2015 года и в старых, но ухоженных домах постройки до 1920 года. Особенно ценятся небольшие квартиры до 45 кв. м и, напротив, просторные квартиры от 85 кв. м. Также на стоимость влияет месторасположение недвижимости. Центральные и престижные районы города традиционно самые дорогие.
По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома – на 30%.
Квартира в Мюнхене или апартаменты в центре Берлина – это атрибут людей высокого финансового статуса. Месторасположение и атмосфера этих мегаполисов Германии не оставляют равнодушным. Октоберфест, рождественские ярмарки, выставки с последними инновациями, показы мод и кинофестивали – эти города кипят событиями. В сочетании со стабильной экономикой страны и надежностью исполнения законов, покупка здесь жилой недвижимости становится хорошим капиталовложением.
Но, что если инвестор все еще рассчитывает выиграть на подъеме цен в ближайшем будущем и рассматривает эту покупку как краткосрочную инвестицию? В этом случае нужно рассматривать города меньшего значения, в которых еще есть потенциал роста цен (Ольга Мюллеруправляющий директор IIG Real Estate GmbH).
Стоимость квадратного метра в новом доме выросла больше, чем на вторичном рынке. В среднем на 8,1% в крупных городах «большой семёрки» и на 7,5% в городах категории В и С. Стоимость земли в городах среднего значения выросла на 10-12%. Средняя стоимость земли под строительство составила €200 за кв. м.
В Берлине данные отследить сложно. Цены на землю под строительство в столице взлетели и их повышение может исчисляться цифрами в 25-40%. Вполне вероятно, что это связано со слишком большим количеством разрешений на новое строительство. На данный момент Комитет по строительству Германии принял решение сократить объем разрешений на новое строительство в среднем на 22%.
По данным Главного немецкого союза индустрии строительства, несмотря на сокращение разрешений, за 2017 год были построены и находятся в стадии завершения около 320 000 квартир. Строительство нового жилья продолжится в 2018 году на прежнем уровне. Более остро встанет вопрос социального и доступного жилья, ведь аренду и покупку новой квартиры может себе позволить далеко не каждая немецкая семья (Ольга Мюллеруправляющий директор IIG Real Estate GmbH).
Самая дорогая квартира Германии за 2017 год была продана в Гамбурге. Покупатель заплатил €28400 за каждый «квадрат». В сегменте домов класса «люкс» лидирует Мюнхен. По данным агентства Engel & Völkers, в районе Нойхаузен продана вилла за €16,8 млн.
Стоимость недвижимости по ценовой категории
Цена на квартиры в Германии
| Ценовая категория | Средняя цена квартиры |
Средняя цена кв. метра |
Количество предложений |
| Недорогие объекты до 40 000 евро | 25 478 | 662 | 135 |
| Элитное жилье от 500 000 евро | 1 310 868 | 8 201 | 292 |
| Все предложения | 507 276 | 4 712 | 1 036 |
Цена на дома в Германии
| Ценовая категория | Средняя цена дома |
Средняя цена кв. метра |
Количество предложений |
| Недорогие объекты до 100 000 евро | 35 820 | 242 | 20 |
| Элитное жилье от 500 000 евро | 2 064 047 | 15 856 | 132 |
| Все предложения | 1 522 256 | 11 495 | 187 |
Стоимость аренды в Германии
Цена аренды немецкой недвижимости состоит из двух частей – месячный платёж (Kaltmiete) и предоплата за коммуналку (Nebenkosten). Иностранцу придётся быть внимательным, чтобы правильно оценить, какие расходы включены. С месячным платежом понятно. Осталось разобраться с прочими тратами.
Nebenkosten – расходы на комуналку
Предоплата за коммуналку составляет 50 – 250€. Сюда включаются траты на отопление, воду, страховку дома от пожара, использование электроэнергии в «общих» помещениях дома, вывоз мусора и тому подобное. В конце года владелец жилья считает расходы на дом и сравнивает с тем, сколько жильцы выплатили предоплаты. Если арендаторы уплатили меньше, высылается счёт с просьбой о доплате. «Стандартным» является счёт на 50-70 €. Если больше, то вероятно арендодатель мухлюет. Если жилец заплатил больше, хозяин может и промолчать. Придётся попросить хозяина прислать отчёт о расходах. В добавочную стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, использование городского телефона и интернета. Об этом жилец заботится самостоятельно. Причём, позаботиться надо заранее, до въезда в квартиру. Переезд, а точнее, въезд на новое жильё и выезд со старого — отдельный разговор. Читайте подробную статью о переезде в Германии.
Залог за аренду – Kaution
В Германии требуется внести залог за арендуемую квартиру размером 2-3 месячные платы. Если отдать деньги на руки хозяевам, то это чревато: арендодатель найдёт способ не возвращать полную сумму. Надёжнее положить оговоренную сумму в банк на специальный сберегательный счёт. Сберкнижку отдайте владельцу жилья. Хозяин деньги снять с чужого счёта не сможет. А жилец – сможет, но только получив книжку назад. Теперь бюргеры стараются избежать уплаты кауционов и заключают поручительство за кауцион. За 80-100€ в год в качестве залога выступает страховое поручительство страховой организации.
Мебель
Помещения в Германии в 80% случаев сдаются не меблированными. Предыдущие жильцы забирают или распродают собственную мебель. Единственный предмет мебели, который чаще оставляют предыдущие арендаторы – кухня. Ведь кухонные шкафчики компонуются для каждой квартиры индивидуально. У переезжающих не так много возможностей забрать шкафы и полки. В объявлениях указывают наличие кухни. Случается, что кухню приходится выкупать у предыдущих жильцов. Если кухни нет, то покупка новой ввергает арендатора в немалые расходы. Простая кухонная обстановка из IKEA обойдётся в 2000€ минимум.
Сокращения касающиеся расходов на аренду:
- KM, MKM, NKM – месячная цена аренды нетто.
- MM, WM, BWM – месячная цена аренды брутто.
- NK – дополнительные и коммунальные расходы.
- VB – допустимо поторговаться.
- VZ – платить вперёд.
- BK – сопутствующие операционные расходы, домоуправитель, уборка.
- HK – расходы на отопление.
- HMS – сервис хаусмастера – домосмотрителя.
- KT – залог.
Пример использования сокращений в объявлении: KM 500+NK+HZK+KT. Расшифровка – цена аренды 500€ в месяц, дополнительно плата за коммуналку, отопление и залог.
Пример подсчёта расходов на аренду в Германии
Нашлась двухкомнатная квартира. Полная стоимость составляет 480 € плюс парковка 20 € и добавочная стоимость коммунальных услуг 100 €. Итого 600 € в месяц расходов. Придётся уплатить маклеру 480*2,38=1142 €, если сработал предоженный агентом недвижимости. Залог составит минимум 960 €. Если в помещении оставлена кухня, придётся её выкупить. Цена зависит от площади кухни, качества и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки. Старую кухню предыдущие владельцы могут и подарить, но рассчитывать на это не стоит. Стоимость переезда в Германии варьируется между 300 – 3000 €, в зависимости от количества вещей и расстояния между старым и новым жильём. Свежеприбывшим мигрантам придётся докупать обстановку.
Сколько стоит аренда жилья в немецких городах?
Арендная плата в Германии неуклонно растет. Недавние исследования института F+B за весь 2017 год показывают увеличение среднего показателя на 2,1%. Но стоимость аренды резко отличается в разных городах страны. Например, самым дорогим городом в этом плане остается Мюнхен. Сравнительно дешевле обходится аренда в Берлине.
Средняя стоимость аренды жилой недвижимости в крупных городах Германии
| Город / год | 2016 | 2017 | 2018 |
| Берлин | 11,6 €/м2 | 12,0 €/м2 | 12,3 €/м2 |
| Дюссельдорф | 12,6 €/м2 | 12,9 €/м2 | 13,2 €/м2 |
| Франкфурт | 14,8 €/м2 | 15,3 €/м2 | 15,8 €/м2 |
| Гамбург | 13,4 €/м2 | 13,7€/м2 | 14,0 €/м2 |
| Кельн | 12,0 €/м2 | 12,2 €/м2 | 12,5 €/м2 |
| Мюнхен | 17,0 €/м2 | 18,0 €/м2 | 18,5 €/м2 |
| Штутгард | 13,0 €/м2 | 13,5 €/м2 | 14,0 €/м2 |
| Средний показатель | 13,2 €/м2 (+3,8%) | 13,6 €/м2 (+3,5%) | 14,0 €/м2 (+2,6%) |